不动产投资信托基金谁能发行？你以为只有银行吗

解构中国REITs生态多元协作、共赢新格局

说到不动产投资信托基金，大家其实早就不陌生，不过和国外商业地产类REITs不同，我国的REITs，主要聚焦在基础设施领域，包括高速公路、产业园区、仓储物流等，这一点，基本大家心里都有数，今天就不再重复这些基本面，我想聊点新的，也就是说，到底是谁在幕后，让一个REITs项目能顺利发车，又是怎样协作，推动整个生态链高效运转，这背后体现的，其实是一场多元共治的中国模式。

我们常说“独木难支大厦”，REITs的落地其实也是如此，因为，涉及大额资金，链条特别长，风险点又分布在每个环节，只有多元主体共同发力，才有可能让项目走得稳、投得住，人人受益，我的观点是，REITs项目的成功，靠的并不是单一角色的能力，而是多方打配合，相互制衡，更加讲责任和协作，这，其实是中国基础设施REITs生态的最大特征，也是推动行业长远发展的关键。

首先来说最起眼的原始权益人，就是基础设施项目的“房东”，没他们的存量资产，什么发行都是扯淡，光有资产不行，资质、信誉、经营能力，一个都不能少，为啥？因为投资者关心的是长期分红稳定，这背后，靠得不仅是资产本身，还得看运营是不是可持续，上海临港集团的产业园REITs，就是靠着多年的开发经验和稳健的管理，赢得了机构投资者的信任，这类原始权益人其实挺“稀缺”，你可以人行2023年最新数据显示，全国符合REITs资产条件的园区不足600个，而且不少都是国有大公司“霸榜”，这意味着，原始权益人的质量，直接决定了REITs项目的成色和市场接受度。

基金管理人，其实就是“总导演”，一头牵着投资人钱包，一头盯着项目方，除了日常资产配置和运营监管，还要负责收益分配、信息披露，其综合素质可以说直接影响着投资者能不能安心投，咱们简单扒一下行业数据，Wind数据显示，截至2024年4月，中国REITs管理规模排名前十的公募基金，集中度高达70%，中金基金、华夏基金等头部机构承揽了大部分市场份额，这您就明白了，为啥市场这几年特别推崇专业化和品牌化管理，靠着大机构的风控体系和多元经验，项目也更有底气去对冲风险，而管理人并不是“甩手掌柜”，他还得盯着每一项成本、每一份报表，及时披露营运情况，这样，才能把“透明度”这张王牌打出来，这其实就是对投资者负责。

再往链条下游走一步，就是资产支持专项计划管理人，这角色有点像证券化项目的“工程师”，他要把原始权益人的资产做成可流通的证券产品，既要熟悉法律、财税安排，还得懂金融创新、结构设计，2022年深交所曾发布的REITs市场分析报告里就指出，一个优质资产支持计划，往往需要整合会计、估值、法律、投行等四大版块资源，这也说明了，这里的门槛其实倍高，常见如中信证券、华泰证券等在多个REITs项目里都充当了“资产架构师”的角色，他们凭啥能胜任？一是靠团队丰富经验，二是他们对监管红线、审查标准门清，能规避大量合规风险，结构出来没问题，收益权才能顺利分拆和分配。

一个大型REITs项目想真正落地，还离不开一堆辅助“联盟军”，比如托管人、财务顾问、律师事务所、会计师事务所和评估机构等，看着不起眼，但实则，环环相扣，都相当关键，像托管人，通常都是由国有大银行来做，为什么？资金量大，要够安全，所以他们负责看好“钱袋子”，防止各种道德风险，财务顾问则协助制定完整的发行方案，为了让融资、上市、交易的每一环都可控，律师团队则会审查一大推资料，出具法律意见书，保证项目不踩雷，还有审计师查账，评估机构定价，这么一套传统金融+专业服务业组合拳，其实才撑起了整个REITs的“基础设施”。

说到这，其实还漏了一个“幕后推手”，那就是监管层和交易所，没有政策的托底，没有明确的合规标准，再“牛”的项目也上不了路，比如证监会2021年出台的REITs试点细则，里里外外20多条硬性要求，限制了资产类型、信息披露、分红比例，甚至连投资人门槛都有细致界定，包括后续的持续监管、重大事项审核，其实都在不断完善“游戏规则”，为市场健康成长护航。

再细致的规则再严的机构，如果缺乏强有力的市场协作精神，那REITs生态始终难以高效，像2023年深圳前海REITs破发案例就很典型，虽然资产端和管理团队单看都不差，但因市场波动、信息沟通不畅，谁都没法独善其身，结果连带影响了整个细分市场的投资人信心，协同和透明，是跑赢市场的必需品。

由此可见，中国REITs生态本质上是多元主体的协同产物，大家既分工明确，又密切配合，谁出岔子，链条就断，这种机制不仅保障了项目的合规稳定，更形成了行业自我进化的土壤，随着资产类型和市场规模持续扩张，新的问题也随之出现，未来跨行业的“权益人”，能否和传统金融机构无缝对接？多元项目之间，信息和利益冲突怎么优化？这些，或许正是推动REITs市场进化的下一个课题，你怎么看？